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La nouvelle loi ELAN est présentée ainsi en étant adoptée par le Sénat le 16 octobre 2018.

Ce projet de loi fut élaboré en parallèle de la conférence de consensus qui fut mise en place au Sénat début 2018. Il est devenu rapidement un véhicule législatif servant de fourre-tout puisqu’il est passé de 65 à 230 articles entre le début et la fin.

La loi ELAN est donc remplie de mesures diverses avec des vocations numériques comme ALUR, ENL, SRU. On peut par exemple citer la loi connue sous le nom de loi Hoguet du 2 janvier 1970 pour la protection des dénominations « agent immobilier », « syndic de copropriété » et « administrateur de biens ». Il est aussi possible de faire référence à la réforme du CNTGI.

Cette loi a pour but principal les éléments suivants :

  • Réussir à mieux construire et dépenser moins
  • Mettre en place une réforme du secteur HLM
  • Avancer l’assouplissement du régime locatif pour le parc privé
  • Développer la réforme de copropriété en deux temps
Construction loi élan

Réussir à mieux construire et dépenser moins

Cette loi a pour but de construire de manière plus importante tout en payant moins et cela peut être possible en simplifiant les normes de construction, en mettant en place une limitation et un encadrement des recours contre les permis de construire. Mais il ne faut pas oublier de faciliter la transformation des différents bureaux en logements variés également.

Pour illustrer ces changements, il n’y a que 20% des logements neufs qui seront concernés par la nécessité de construire afin de devenir accessibles aux personnes à mobilités réduites. Mais il est évident que les associations demandaient à maintenir les 100% adoptés précédemment (ce qui était trop contraignant pour les promoteurs).

Mettre en place une réforme du secteur HLM

La loi ELAN a aussi pour but de réformer le logement social et le secteur HLM afin de développer les logements sociaux. Mais cette loi ne s’arrête pas là puisqu’il est également question de la situation des locataires du parc social (pour une question périodique) et de la transparence concernant les logements.

Les objectifs sont assez ambitieux pour ces projets mais il est important de les mener à terme. Les problèmes liés aux permis de construire entravent les initiatives des promoteurs mais ce n’est pas tout. Le manque de logements et les problèmes liés à la mobilité du parc social bloquent le système en place aujourd’hui.

La loi portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (Elan)

Avancer l’assouplissement du régime locatif pour le parc privé

La loi ELAN n’a pas oublié le parc privé et l’immobilier résidentiel puisqu’elle met en place un bail de mobilité. Ce dernier se veut plus souple pour les jeunes actifs avec une garantie Visale. Mais la loi ne s’arrête pas là, elle met en place des mesures contre le squat, les marchands de sommeil et la location touristique.

Ensuite, la loi prévoit l’élaboration d’un bail numérique incluant un contrat de location dématérialisé (avec signature électronique) pour accompagner l’évolution de la notion de SCI Familial (avec la loi du 6 juillet 1989).

Avec une certaine touche d’originalité, la loi oblige le bailleur à faire en sorte que le bien loué ne soit pas victime de « toute infestation d’espèces nuisibles et parasites » mais également de rompre rapidement la solidarité d’un locataire victime de violences conjugales.

Toutefois, on observe une réapparition (en zone dite tendue) d’un encadrement des loyers bien que les effets pervers soient connus, et cela se fait sous une forme facultative à titre expérimental.

La loi sur l'évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (Elan)

Développer la réforme de copropriété en deux temps

De plus, la loi ELAN permet au Gouvernement de légiférer par l’intermédiaire d’une ordonnance. Cela a pour but de codifier le droit de copropriété et de revoir efficacement les règles de gouvernance des copropriétés (comme la taille par rapport au projet du GRECCO).

Mais cela semble contradictoire avec une loi qui comporte déjà des mesures apportant certains changements sur la loi du 10 juillet 1965. Il n’y a donc pas de réelle cohérence avec ces éléments : carnet numérique pour le logement, communication d’un règlement de copropriété pour le locataire, prescription article 42 mis à plat, droit de jouissance privatif redéfini, accès aux parties communes, règlements de copropriété aux normes, pouvoirs d’assemblée réglementés, lot transitoire, jouissance privative d’une partie commune etc.

Mais il y a également un élément réjouissant les copropriétés comme le transfert de la propriété des colonnes montantes électrique passant à ENEDIS.

La nouvelle loi de logement a donc eu un processus législatif très rapide, ce qui permet de la valider pour fin novembre 2018 après un dernier contrôle devant le Conseil Constitutionnel.

Les professionnels de l’immobilier devront donc se former une nouvelle fois pour actualiser leurs connaissances tandis que les dispositions liées à la Alur de mars 2014 ne sont pas encore toutes passés. Mais cela concerne également des décrets d’application de cette loi qui n’ont pas encore été publiés.