Les honoraires d’un agent immobilier sont-ils versés sans acte de vente ?
A partir du moment où une promesse synallagmatique de vente a été signée par le vendeur et l’acheteur (on parle alors de compromis dans le jargon immobilier), l’agent immobilier est en droit de recevoir ses honoraires.
Si l’acte de vente notarié n’est pas signé immédiatement, cela ne change rien à la somme dus.
Ce fait a été affirmé par la Cour de Cassation lors d’un arrêt de censure datant du 10 octobre 2018, n°16-21044.
Cela pourrait fortement surprendre quand on sait que l’article 1589 du Code Civil tend à affirmer ceci : « la promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix ».
Jusqu’à présent, on observait une jurisprudence pratiquement constante pour l’application de la loi Hoguet n°70-9 de 2 janvier 1970 mais également pour le décret d’application datant du 20 juillet 1972 (sans oublier l’article 73).
Les honoraires d’un agent immobilier et les conditions qui permettent à l’agent immobilier de prétendre au versement d’une commission ?
En ce qui concerne l’article 73 (du 20 juillet 1972), on peut observer dans le dernier alinéa un complément de l’article 6 (loi Hoguet) dont voici le contenu : « le titulaire de la carte professionnel perçoit sans délai sa rémunération ou ses honoraires une fois constatée par acte authentique l’opération conclue par son intermédiaire ».
On a aussi un extrait de l’article 74 venant du même décret qui détaille ceci : « lorsque l’engagement des parties contient une clause de début ou une condition suspensive, l’opération ne peut être regardée comme effectivement conclue (…) s’il y a débit ou tant que la faculté de débit subsiste ou tant que la condition suspensive n’est pas réalisée. »
A partir de ces éléments, si l’agent immobilier souhaite obtenir sa rémunération, il doit remplir les conditions de la Cour de Cassation, c’est-à-dire qu’il faut que la vente soit « effectivement conclue » et « constatée dans un seul acte écrit contenant l’engagement des parties ». La Haute Cour considère cet acte comme authentique.
Les honoraires d’un agent immobilier et son versement
Toutefois, s’il n’y a pas d’acte authentique ou si l’une des deux parties est en cas de refus réitéré, la Cour de Cassation accorde un droit à l’indemnisation pour l’agent immobilier. Cela correspond au maximum équivalent de ses honoraires, avec à l’appui l’article 78 du décret de 1972 qui a été modifié le 24 juin 2015).
A titre d’exemple, si l’acquéreur est le responsable de la perte de rémunération de l’agent immobilier, il est tenu de verser une réparation pour le préjudice à partir de la responsabilité contractuelle.
Cela est valable qu’il soit ou non débiteur des honoraires (voir la cassation de l’assemblée plénière du 9 mai 2008, n°07-12449).
Mais l’indemnité était réductible par le juge judiciaire.
Les derniers textes de loi
On a donc une novation avec l’arrêt du 10 octobre 2018 puisqu’il apporte l’affirmation suivante : « la signature de la promesse synallagmatique de vente constituait un accord définitif sur la chose et sur le prix ».
Mais également un point sur les acheteurs qui « ne pouvaient, sans commettre une faute, refuse de réitérer, faisant ainsi ressortir que l’opération avait été effectivement conclue, de sorte que ce refus ne pouvait avoir pour effet de priver l’intermédiaire de son droit à rémunération ou à l’indemnisation ».
En définitive, même si cela était isolée, la Cour de Cassation a déjà affirmé dans un arrêt du 9 décembre 2010 n009-71205, ceci : « l’acte écrit contenant l’engagement des parties, auquel l’article 6 de la loi du 2 janvier 1970 subordonne le droit à rémunération ou à commission de l’agent immobilier par l’intermédiaire duquel l’opération a été conclue, n’est pas nécessairement un acte authentique ».
En conclusion, à travers ces éléments, il semblerait donc de la solution soit acquise aujourd’hui. En partant du principe que la condition actuelle n’est pas un acte authentique mais un accord définitif concernant la chose et son prix.
Enfin, on pourrait également affirmer que si la compromis est exempt de conditions suspensives rédhibitoires, ou alors que les conditions sont levées, il est possible que la défaillance d’une partie et la réitération subséquente de la vente ne soient pas un frein pour l’intermédiaire immobilier de recevoir une rémunération totale.
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