Prix hauts et ventes en berne, en 2024 le marché est bloqué.

L’année 2023 a défié les prévisions. La chute d’activité, caractérisée par l’allongement sans précédent des délais de vente, n’a pas entraîné la baisse des prix attendue.

Le nombre de transactions a chuté de 21,5 % en 2023 selon la Fnaim, à 875 000 ventes, soit la plus forte baisse depuis 50 ans. D’après le bilan d’un réseau d’agences immobilières, le nombre de transactions est en baisse en 2023, mais le prix moyen au m2 n’a, lui, baissé que de 1,7 % pour les maisons, et 3,4 % pour les appartements.

Les acheteurs n’ont plus les moyens d’acheter, et en conséquence la part des retraités acquéreurs, moins affectés par les conditions d’emprunt, a cru de 7 %. Les vendeurs sont attentistes.
La baisse des prix n’est de surcroit pas homogène selon les régions, et marquée par une différence importante Île-de-France/province.

La baisse des prix en France

À Paris, les prix des biens vendus par le réseau ont bien reculé de 5,5 %, mais le délai de vente a explosé : 96 jours, soit 16 jours de plus en un an, du jamais vu. Surtout, les différences de marché sont très importantes suivant les régions. Le prix des maisons est en baisse dans certaines (Auvergne-Rhône-Alpes, dans le Centre-Val de Loire, le Grand-Est ou les Hauts-de-France), mais toujours en hausse dans d’autres : en Provence-Alpes-Côte d’Azur, Occitanie, Nouvelle-Aquitaine, Bourgogne-Franche-Comté, en Bretagne, ou en Normandie.

La baisse des prix arrivera-t-elle en 2024 ? Affaire à suivre. Dopée par la crise, la demande locative exploseÀ cause de l’envolée des taux de crédit, un certain nombre de potentiels acquéreurs sont empêchés d’accéder à la propriété ce qui accroit la tension locative. Selon une étude, la tension locative, soit le ratio entre le nombre de candidats locataires et le nombre d’offres disponibles, est passée en France de 2,71 en 2022 à 3,35 en 2023.

Ce déséquilibre entre l’offre et la demande est particulièrement sensible dans certaines grandes villes, comme à Rennes (où la tension locative est de 9,79), à Lyon (9,76), Annecy, (8,83), Paris (7,18), Bordeaux (7,11) et Angers (5,97). Ailleurs, à Toulouse, Nice ou Marseille, la demande est forte, mais l’offre est encore suffisante. La demande est notamment forte pour les petites surfaces.

Les studios représentent ainsi 31 % des logements les plus loués en 2023. Et fait à noter, les meublés représentent selon l’étude 55 % des locations, contre 38 % en 2019, ce qui s’explique par un turnover plus important des petites surfaces, qui sont plus souvent meublées.Aides à la rénovation : un nouveau parcours pour les rénovations globales.
Du côté des aides à la rénovation, l’accent est mis, en 2024, plus que jamais sur les rénovations globales.

Les mesures jouant sur la baisse des prix

MaPrimeRénov met en avant un nouveau dispositif d’accompagnement baptisé MonAccompagnateurRénov (MAR), maintenant passage obligé pour qui veut bénéficier du parcours rénovation d’ampleur. Cet « accompagnateur » a pour mission de guider de A à Z les ménages dans leurs travaux, tout au long du projet. Il pourra être un professionnel agrée par l’ Anah (Agence nationale de l’habitat), un architecte ou un opérateur spécialisé. La liste par régions des interlocuteurs vient d’être mise en ligne. 
Les MAR participeront à l’objectif du Gouvernement de 200 000 rénovations globales en 2024, un chiffre qui laisse les professionnels dubitatifs. Dès juillet, les passoires thermiques (classées F et G) auront l’obligation de passer par ce nouveau parcours d’accompagnement.

L’objectif de cette rénovation multi-gestes est de leur faire gagner 2 lettres au DPE. Et pour savoir à quoi vous avez droit, rendez-vous ici pour la marche à suivre.Les limites du DPEC’est un nouveau coup dur pour le DPE, déjà très décrié. Une étude du Conseil d’analyse économique (CAE), rattaché à Matignon, s’est penchée sur la fiabilité de ce diagnostic et montre que la consommation théorique prédite par le DPE diffère de la consommation réelle.

L’étude s’appuye sur des données bancaires anonymes pour évaluer les consommations d’énergie (électricité et gaz) payées par 178 110 clients, entre mars 2022 et février 2023, dans leurs résidences principales.

Résultat, le DPE surestime largement les consommations des logements mal isolés (D, E, F et G). Ainsi, la différence de consommation au m2 entre un logement classé A ou B et un logement classé G est 6 fois plus faible que celle prédite par le DPE. Ceci à cause d’un ajustement comportemental des occupants : moins le logement est performant, plus les occupants auront tendance à limiter leur consommation.

À l’inverse, dans les logements les mieux isolés, les occupants auront tendance à plus consommer. Les caractéristiques socio-démographiques sont aussi importantes : les ménages aisés ont une consommation supérieure à la prédiction, alors que c’est l’inverse pour les ménages les plus modestes. Les acheteurs du littoral dans le déni climatique.

Cela fait un an que le risque d’érosion côtière est obligatoire dans les annonces immobilières des biens qui y sont soumis. Un an donc, que les acheteurs sont au courant du risque d’érosion et/ou de submersion marine quand ils achètent sur la côte. Cela a-t-il eu un effet sur les zones concernées ? Non, selon la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim) qui note au contraire une poursuite de la hausse des prix (+ 1,8 %) dans les 242 communes menacées d’érosion côtière ou de submersion marine.

La hausse est de 2,6 % pour les communes adjacentes et de 3,7 % pour l’ensemble des communes du littoral. Un risque qui n’a pas encore freiné les ardeurs des acheteurs dans ces communes pour la plupart très demandées. L’envie d’une vue sur mer reste la plus forte, mais le risque pourrait s’inviter dans les négociations de prix à l’horizon 18-24 mois, selon un notaire chargé des statistiques nationales.

Comme ce fut le cas pour les passoires thermiques.

Bonne journée et à la semaine prochaine pour une nouvelle revue de l’immobilier !

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